主题：古代是按爵位划分宅基地，就相当于以前单位分房

先说西汉的限购政策。

西汉建国后不久，大约在汉高祖刘邦的老婆吕雉吕太后当政的时候，朝廷颁布了如下规定：

“欲益买宅，不比其宅，勿许。”(《二年律令·户律》)

这条规定的意思是说，你想买房，可以，但有一个条件：你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

比方说，小明、小强和小红仨人是街坊，小明挨着小强住，小强挨着小红住，在小明和小红当中隔着一个小强。那么好，小明可以买小强的房子，小强也可以买小红的房子，但小明却不能买小红的房子，因为他和她“不比其宅”。他们不比其宅，政府就“不许”，禁止这种非紧邻的居民进行不动产交易。

幽静古镇令人向往

限制兼并方便检举

要问当时为什么会出台这样奇怪的限购政策，解释起来是很复杂的，我们概括地给出这么几个原因：

一、西汉初年土地私有化还不明显，居民的宅基由政府统一划分、统一分配，一户家庭只给一块宅基，集体主义和理想化的色彩很浓厚。为了维持这个状态，政府不希望再出现土地兼并，不希望部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却身无立锥之地。所以政府一方面限制出售：“受田宅，予人若卖宅，不得更受。”(《二年律令·户律》)凡是国家分给你的房子或宅基，你可以卖掉，但是卖掉之后就不能再申请分配了；另一方面限制购买，“不比其宅，勿许。”想买房可以，问问你东邻王大妈或者西邻赵大爷是不是刚好要卖，要是碰到这种好机会，你就买；要是碰不到，还是打消购买第二套房的念头吧！事实上，一人想买房而刚好其邻居又想卖房的概率是不会很高的，因为这个缘故，西汉初年的住房交易也非常少见。

二、西汉登记人口和房产，用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人，住多大面积的房子，你自己报，这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税，少报人口和房子怎么办？不怕，政府鼓励邻居检举揭发，揭发属实，抓你坐牢，没收你的家产，一半家产充公，一半家产用来赏给检举揭发你的邻居，以资奖励，这叫“举发”。邻居们想举发，必须知道你家的底细，如果你经常搬家，像候鸟一样迁徙，邻居是很难清楚你家底细的，所以为了方便邻居们“举发”，政府必须把每一户居民都尽可能固定到一个地方长期定居。限制你只能购买紧邻的房子，等于是把你和你的家庭固定到了一处，这样一来，邻居便于检举，政府便于管理。

古代建筑

按爵位划分宅基地

据我所知，西汉初年搞过一次大规模的分房分地。怎么分？按爵位。您知道，秦汉两朝，上至官员，下至百姓，大多数成年男子都有爵位。爵位越高，其家庭分到的宅基就越大。比方说，您是“彻侯”(第一等爵位)，朝廷就会分给您将近300亩的一个大地块，这块地不是让您种庄稼的，是让您盖房子的，随便盖，可以盖成一个小城堡；而如果您是“士伍”(最低等爵位)，朝廷分给您的宅基地就只有长宽各30步的一个标准地块。西汉的“步”是个固定的长度单位，一“步”是1.43米，30步即43米，长、宽各43米，那就是1849个平方米。朋友们，现在谁家能有这么大一块地盖房子，那铁定是中产了，可在汉朝，这是最小的宅基单位，因为那时候刚建国，人多地少，算算人口密度，比现在的澳大利亚都地广人稀。

古代建筑

唐宋元明的购房限制

进入唐朝，政策又变了。这期间，出台了一种持续了一千多年的限购政策，我用八个字来总结，叫做“求田问舍，先问亲邻”。什么意思呢？就是买地皮也好，买房子也好，不光要经过原业主的同意，还必须经过原业主邻居和族人的首肯，否则，不管你付给原业主多少钱，签订的合同多么完美，在法律上都是不被承认的。

唐朝的规定是这样的：“天下诸郡，应有田宅产业，先已亲邻买卖。”(《唐会要》卷85)全国不管哪个城市，一切地皮和房产，想出售，先问你亲戚和邻居是不是同意。

五代十国的规定：“如有典卖庄宅，准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要，及著价不及，方得别处商量，和合交易。”(《全唐文》卷996所载后周广顺二年律令)卖房的时候，先问四邻和族人是否想买，如果他们不愿，或者出的价太低，你才能卖给其他人。

宋朝的规定：“应典、卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”(《宋刑统》卷13)比五代十国时还要细致，还明确了征求意见的顺序：先问族人，后问四邻。

元朝的规定：“前去立账，遍问亲邻，愿与不愿执买，得便与人成交。”(《至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》，收录于《中国历代契约会编考释》)光口头上征求亲邻同意无效，还得立一张“问账”，让族人和邻居在上面挨个签字，大伙都同意你卖房了，你才能出售。

明朝的规定跟元朝相同，这里不赘述。

事实上，一直到清朝，甚至到了民国，“求田问舍，先问亲邻”的规矩还在局部地区持续，因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜，解放前夕，还有人在买房之前，先在报纸上刊登启事，让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系，如有意见赶紧提，别等成交之后再找后账(参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》，上海《申报》、重庆《新民报》、广州《民国广州日报》等民国报纸也经常刊登类似启事)。

卖房先问亲邻

在宋朝买房，与元、明、清三朝一样，都是先立契，就是签合同，再输钱，就是契税，最后印契，就是请有关部门在合同上盖章。

事实上，在买卖双方签合同之前，还有一道手续，叫遍问亲邻。宋太祖时期有明文规定：凡典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不买，次问四邻，四邻不要，他人并 得交易。可见，卖方在卖房之前，不仅要得到家人和族人的首肯，还要得到邻居的首肯。这种首肯不能只是口头容许，正规的做法是“依账取问”，就是拿一个小本 子列个“问账”(元代叫问贴)，把亲戚邻居的名字都列在上面，并写明我想卖房的理由，以及想卖多少钱然后先交给卖房人的亲戚，如果他们拒绝，再去找邻居， 问问他们是否愿买。总而言之，问账上密密麻麻列满了大家的签名，才有权把房子卖给别人，否则就是违法，族人四邻就有可能去举报。

清朝古宅

帝制时代的廉租房

古时也有廉租房，但都是民间性质的。唐宋时期，廉租房主要来源于寺观。寺观的土地是政府划拨的，建房的资金是信民捐献的，历年的房产维护费用可以从香火 钱里冲销。唐宪宗元和年间，白居易进京赶考，前后两个月，就一直租居在一个叫华阳观的道观里，因为那里房租便宜。宋朝的辛弃疾，早年赴金朝中都燕京应试， 为了省钱，住的是现在北京的悯忠寺。

明清时期，又多了个廉租房的来源，那就是会馆。会馆是异乡人在客地建的聚会场所，凡是像样的会馆，都有戏台、议事厅，以及客房。客房是为旅居在外没有住处的同乡准备的，租金非常便宜。

古宅